Oud huis kopen: wat zegt de bouwkundige keuring, en wat doet u ermee?

Het korte antwoord

Een bouwkundige keuring laat zien in welke staat een woning verkeert en welke herstel- en onderhoudswerkzaamheden er de komende jaren aankomen. Bij een oud huis is het rapport vooral nuttig om onderscheid te maken tussen urgente gebreken, zoals een lekkend dak, funderingsproblemen of asbest, en gewoon achterstallig onderhoud. Gebruik het om te onderhandelen, om uw budget te bepalen en als basis voor een verbouwplan.

Een keuring is wel een momentopname en geen garantie. De keurder kijkt naar wat zichtbaar en bereikbaar is. Wat achter wanden of onder vloeren zit, blijft vaak onbekend.

Kies een keurder die ervaring heeft met oudere woningen. Die weet waar hij extra op moet letten en kan beter inschatten wat bij een huis van die leeftijd normaal is.

Wat een keurder bekijkt

Bij een bouwkundige keuring loopt een bouwkundige de woning van onder tot boven door. Hij kijkt naar de fundering voor zover zichtbaar, de kruipruimte, vloeren, muren, gevels, kozijnen, het dak, de goten, de zolder en de installaties zoals cv, elektra, water en riolering. Ook vocht, scheuren en tekenen van houtaantasting worden genoteerd.

Het rapport bevat meestal een beschrijving per onderdeel, een beoordeling van de staat en een indicatie van herstelkosten op korte en langere termijn. De opzet verschilt per keuringsbedrijf.

Wat een keurder doorgaans niet doet, is slopen of openbreken. Ook een asbestinventarisatie of een funderingsonderzoek valt meestal buiten de standaard keuring. Zijn er aanwijzingen, dan wordt geadviseerd om aanvullend onderzoek te laten doen.

Een keuring vindt meestal plaats na het tekenen van de koopovereenkomst, binnen de termijn van een ontbindende voorwaarde voor een bouwkundige keuring als die is afgesproken. Bespreek dit met uw makelaar, zodat u op tijd een keurder inschakelt en voldoende tijd heeft om de uitkomst te bekijken.

Hoe leest u het rapport?

Lees het rapport niet alleen op de totale herstelkosten. Kijk vooral naar de punten die als urgent of direct noodzakelijk worden genoemd. Dat zijn de gebreken die schade aan de woning kunnen veroorzaken of een risico vormen voor de veiligheid.

Maak daarna onderscheid tussen herstel en wensen. Een verouderde badkamer is geen gebrek, maar een wens om te vernieuwen. Een lekkende afvoer onder diezelfde badkamer is wel een gebrek. Zo krijgt u een eerlijk beeld van wat echt nodig is.

Let ook op wat er niet is bekeken. In de meeste rapporten staat welke delen niet bereikbaar of niet zichtbaar waren, zoals een kruipruimte zonder luik of een dak dat niet veilig te betreden was. Daar zit vaak de grootste onzekerheid.

Vergelijk tot slot de bevindingen met uw eigen plannen. Wilt u de badkamer toch vernieuwen, dan is een oude afvoer daar minder een probleem: die gaat dan mee in de verbouwing. Wilt u een aanbouw, dan is de staat van de achtergevel en de fundering juist belangrijk.

• Fundering en scheuren: trapsgewijze scheuren of scheve vloeren
• Vocht: in de kruipruimte, kelder of op muren
• Dak: lekkages, verschoven pannen, slechte goten
• Houtaantasting: houtrot of insecten in vloeren en balken
• Installaties: oude groepenkast, loden leidingen, verouderde cv
• Asbestverdenking: materialen die nader onderzocht moeten worden

De punten die zwaar wegen bij een oud huis

Bij oudere woningen springen een paar onderwerpen eruit. De fundering is er een van. In grote delen van Brabant liggen oudere woningen op een fundering op staal, maar ook dan kunnen zettingen voorkomen. Ziet de keurder scheuren of scheefstand, laat dan verder kijken. Lees meer in ons artikel over de fundering van een oud huis.

Ook houten vloeren verdienen aandacht. Houtrot of aantasting door insecten in balken kan ervoor zorgen dat een vloer doorzakt. Zie ons artikel over een doorgezakte houten vloer. En bij woningen van voor 1994 is asbest een punt om rekening mee te houden bij elke verbouwing.

Tot slot zijn de installaties vaak verouderd. Een oude groepenkast, loden leidingen of een riolering van gres kunnen prima werken, maar zijn bij een verbouwing vaak aan vervanging toe.

Vergeet het dak niet. Een pannendak van een oud huis kan nog lang meegaan, maar de onderconstructie, het dakbeschot en de isolatie zijn vaak verouderd. Als het dak toch open moet voor isolatie of een dakkapel, kan dat in één keer worden meegenomen.

Wat doet u met de uitkomst?

Gebruik het rapport bij de onderhandeling over de prijs. Grote gebreken die de verkoper niet heeft gemeld, kunnen een reden zijn om opnieuw te praten. Laat u daarbij adviseren door uw makelaar.

Gebruik het daarnaast als basis voor uw budget. Tel de urgente herstelkosten op bij de verbouwing die u toch al van plan bent. Vraag een aannemer om mee te kijken. Een aannemer kijkt vaak anders naar de woning dan een keurder: niet alleen naar wat kapot is, maar ook naar wat logisch samen kan met uw verbouwplannen.

Wilt u verbouwen met geld uit de hypotheek, dan heeft u vaak al voor de overdracht een begroting of offerte nodig. Plan de opname door een aannemer daarom op tijd. In ons artikel over verbouwen na aankoop leest u wat u het eerst aanpakt.

Bewaar het keuringsrapport goed. Het is bij een verbouwing een nuttig naslagwerk voor de aannemer, en later bij verkoop kunt u laten zien welke gebreken zijn hersteld. Leg ook vast welke herstelwerkzaamheden zijn uitgevoerd en wanneer.

Na de aankoop: een plan met MBT

MBT Aannemersbedrijf kijkt in Tilburg en heel Noord-Brabant graag met u mee na een bouwkundige keuring. Tijdens een opname ter plaatse bespreken we de bevindingen, wat urgent is en wat u kunt combineren met uw verbouwing. Daarna krijgt u een heldere offerte zonder verborgen posten. Lees meer over renovatie.

U heeft één vast aanspreekpunt, Berkan, en ons eigen vaste team voert het werk uit.

Veelgestelde vragen